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Zwangsversteigerung

 

In unserem Forum finden Sie alle uns bekannten Termine einer Zwangsversteigerung bzw. alle uns bekannten Quellen. Alle User sind herzlich eingeladen einen Zwangsversteigerungstermin, welcher noch nicht veröffentlicht ist einzutragen.

Auch werden hier Fragen rund um das Thema Zwangsversteigerung diskutiert und beantwortet.

 

Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt.

Zweck einer Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeiten, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie Gebäudeeigentum und Erbbaurecht. Flugzeuge und Schiffe werden ebenso wie unbewegliche Gegenstände behandelt, soweit sie in ein Register eingetragen sind. Auch für deren Verwertung gelten besondere Vorschriften.
Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise aus einer Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines persönlichen (Zahlungs-)Anspruchs erfolgen. Wirtschaftlich sinnvoll ist bei vorhandenen Grundbuchbelastungen oft jedoch nur die Versteigerung aus einer Grundschuld oder Hypothek, im Idealfall aus der erstrangigen Belastung.
Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.
Die Zwangsversteigerung führt - im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt - zu einer Verwertung der Substanz.

Zuständigkeit einer Zwangsversteigerung

Das Verfahren wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt. Dies wird als sachliche Zuständigkeit bezeichnet. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Nicht selten allerdings ist die Zuständigkeit bei einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte konzentriert. Funktionell ("personell") ist der Rechtspfleger zuständig.


Verfahren einer Zwangsversteigerung

Antrag

Die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung muss durch den Gläubiger beantragt werden. Der Rechtspfleger prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß ist und die formalen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen. Die Voraussetzungen hierfür sind die Vorlage eines Vollstreckungstitels, die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung des Vollstreckungstitels. Der Beschluss über die Anordnung des Verfahrens gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Im Grundbuch in Abteilung II wird vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist.
Der Schuldner hat die Möglichkeit, gem. § 30 a ZVG die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Der Antrag muss binnen zwei Wochen ab Zustellung des Anordnungs- bzw. Beitrittsbeschlusses gestellt werden. Dieser Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er die Forderung des Gläubigers binnen sechs Monaten ausgleichen kann. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung für maximal sechs Monate eingestellt. Die Einstellung der Zwangsversteigerung kann das Gericht von Auflagen abhängig machen.
Auch der Gläubiger hat die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung gem. § 30 ZVG einstweilen einstellen zu lassen. Diese Bewilligung kann jederzeit im Verfahren erfolgen, um außergerichtliche Verhandlungen mit dem Schuldner zu führen oder aus verfahrenstaktischen Gründen, um z. B. ein dem Gläubiger nicht genehmes Meistgebot in einem Versteigerungsverfahren nicht den Zuschlag erteilen zu lassen. Der Gläubiger kann die einstweilige Einstellung nur zweimal bewilligen. Die dritte Einstellungsbewilligung gilt als Rücknahme des Versteigerungsantrages und führt zur Aufhebung des Verfahrens.


Vor dem Versteigerungstermin

Der Rechtspfleger kann den Verkehrswert der Immobilie nach eigenem Ermessen schätzen. Allerdings wird in der Regel ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Grundsätzlich kann jedoch auch ein bereits vorhandenes Gutachten als Grundlage für die Verkehrswertermittlung dienen.

Dieses Verkehrswertgutachten wird dann den Verfahrensbeteiligten übermittelt bzw. der ermittelte Wert der Immobilie zur Stellungnahme bekannt gegeben.

Nach Anhörung der Beteiligten wird auf der Grundlage dieses Gutachtens der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt. Dieser Beschluss kann von allen Beteiligten mit der Beschwerde angefochten werden.

Nach erfolgter Verkehrswertfestsetzung wird der Versteigerungstermin bestimmt. In der Regel vergehen zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins 9 bis 12 Monate, regional auch bis zu 24 Monate. Der Termin wird durch Aushang im Amtsgericht und Veröffentlichung im Amtsblatt bekannt gemacht. Zusätzlich erfolgt meist auch die Veröffentlichung in einer örtlichen Tageszeitung und immer häufiger im Internet.


Versteigerungstermin

Im Versteigerungstermin wird das "geringste Gebot" aufgestellt. Es enthält die wegen vorrangiger Grundbucheintragung bestehen bleibenden Rechte und den bar zu zahlenden Teil, dies sind zumindest die Kosten des Versteigerungsverfahrens.
Die Mindestzeit, in der im Versteigerungstermin Gebote abgegeben werden können (Bietungszeit), beträgt 30 Minuten. Früher hatten Interessenten mindestens eine Stunde Zeit, Gebote abzugeben ("Bietungsstunde").
Der das Verfahren betreibende Gläubiger oder ein anderer dazu Berechtigter (beispielsweise der Schuldner), kann von jedem Bieter Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts verlangen. Diese Sicherheit wird oft bar geleistet. Es kann dazu aber auch ein von der Bundesbank bestätigter Scheck, ein Verrechnungsscheck, der von einem dazu zugelassenen Kreditinstitut ausgestellt ist, oder die Bürgschaftserklärung eines solchen Kreditinstitutes verwendet werden.
Liegt das beste im Termin abgegebene Gebot (Meistgebot) unterhalb 7/10 des Verkehrswertes, muss der Zuschlag versagt werden, wenn dies ein dazu Berechtigter beantragt. Liegt das Meistgebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswertes, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen. In beiden Fällen ist sofort ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen, in dem diese Grenzen nicht mehr gelten. Sofern im Versteigerungstermin kein Gebot abgegeben wird oder wegen einer Einstellungsbewilligung des Gläubigers der Zuschlag versagt wird, bleiben die Wertgrenzen auch im Folgetermin bestehen. Finden zwei Termine ohne Gebote statt, ist das Verfahren aufzuheben.
Der betreibende Gläubiger kann jederzeit, unabhängig von der Höhe des Gebots, die Einstellung des Verfahrens bewilligen. Das führt dann in der Regel ebenfalls zur Versagung des Zuschlags.
Über die Erteilung oder Versagung des Zuschlags entscheidet das Vollstreckungsgericht durch Beschluss.


Nach dem Versteigerungstermin

Wird der Zuschlag erteilt, bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlös nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zugeteilt.
Mit der Erteilung des Zuschlags geht das Eigentum an dem Grundstück oder das Erbbaurecht auf den Ersteher über. Die deshalb erforderliche Berichtigung des Grundbuchs nimmt das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts vor, nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde.

 

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